商业40年产权最新政策有何变化？

中国法律规定的土地使用权有不同年限，而房屋所有权是永久的，我们通常所说的“40年产权”，准确的说法是“商业、旅游、娱乐用地上的土地使用权，最高使用年限为40年”。

近年来,针对这类商业地产（包括商铺、写字楼、酒店式公寓等）的政策，核心导向是稳定市场、防范风险、盘活存量、保障民生，以下是最新的政策要点和解读：

核心政策框架：三权分置与到期续期

这是理解商业地产产权问题的根本大法。

1. 《民法典》的规定（2025年生效）

   • 第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
   • 非住宅建设用地使用权（即商业、工业等40年或50年产权）期限届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2. 关键解读：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 住宅 vs. 商业：住宅用地到期是“自动续期”，而商业用地到期是“依照法律规定办理”，这意味着续期不是自动的，需要权利人（业主）主动申请，并且续期条件、费用等尚无全国统一明确的法律规定。
   • “三权分置”：国家正在探索建立“所有权、资格权、使用权”三权分置的农村土地制度，虽然主要针对农村，但其“盘活存量资源”的思路也影响着城市商业地产的改革方向，鼓励通过租赁、合作等方式，让存量商业地产更高效地利用。

最新政策导向与具体措施

稳定市场预期，防范金融风险

这是当前政策最首要的目标,近年来，部分商业地产（特别是高风险的“商改住”、“酒店式公寓”）出现了债务违约、烂尾等问题，对金融系统稳定构成威胁。

• 政策表现：
  • 收紧融资：监管部门（如金融监管总局）加强对房地产企业，尤其是商业地产项目的信贷和债券融资审查，防止资金违规流入。
  • 分类管理：鼓励和支持经营稳健、现金流健康的商业地产企业，对高风险企业进行债务重组或出清。
  • 打击违规销售：严厉打击开发商将商业项目（如公寓）宣传为“住宅”进行销售、承诺“民水民电”等违规行为，保护购房者知情权。

盘活存量商业，支持转型利用

这是为了解决大量商业地产空置、运营效率低下的问题，特别是疫情后，传统线下商业面临巨大挑战。

• 政策表现：
  • 支持“商改办”、“商改住”：这是近期的热点政策，部分城市（如北京、上海、深圳等）出台了试点政策，允许符合条件的、闲置的商业办公用房，按规定改建为宿舍型保障性租赁住房。
    • 目的：增加保障性住房供给，缓解大城市住房问题。
    • 限制条件：通常要求项目位置、户型面积、消防标准等符合规定，且土地性质不变，即依然是商业用地，只是用途临时改变，这意味着，即使改建，40年产权的性质并未改变，未来续期问题依然存在。
  • 鼓励新业态：支持商业综合体、旧厂房改造等，引入文创、科技体验、社区服务等新业态，提升商业活力。

优化营商环境，降低企业成本

针对商业地产的另一个主要用户——企业，政策旨在降低其运营成本，激发市场活力。

• 政策表现：
  • 降低租金成本：鼓励国有业主、大型商业地产运营商在疫情期间或经济下行期，为中小微商户减免租金，政府有时会给予一定的补贴或税收优惠。
  • 简化行政审批：对于商业地产的转租、改造、业态调整等，简化审批流程，提高办事效率。

明确到期续期问题（地方性探索）

由于《民法典》对商业用地续期规定较为原则，目前尚无全国性的统一细则，一些城市正在积极探索，但尚未形成普遍政策。

• 现状与解读：
  • 无全国统一标准：目前没有文件规定“40年产权到期后如何续期，续期费用是多少”。
  • 参考深圳的探索：深圳在2025年出台了《深圳经济特区土地使用权续期管理规定》，其中提到：
    • 在《国有土地使用证》记载的使用期限届满前，可以申请续期，每次期限不超过20年。
    • 续期时,有约定的从约定，没有约定的或约定不明确的，按补缴地价的方式办理。
    • 补缴地价的具体标准,由深圳市政府另行制定。
  • 重要提示：深圳的做法是地方性法规，不具备全国普适性，其他城市是否会跟进、如何跟进，仍需观察，但这释放了一个明确信号：未来商业用地到期续期，大概率是需要补缴土地出让金的。

对购房者/投资者的最新建议

基于以上政策,如果您正在考虑购买40年产权的商业地产，请务必注意以下几点：

1. 清晰认知产权性质：务必确认您购买的是“商业”性质，还是“住宅”性质，不要被“LOFT”、“公寓”、“SOHO”等营销词汇迷惑，查看《不动产权证书》上的“土地用途”一栏，是“商服用地”还是“城镇住宅用地”。

2. 警惕“商改住”陷阱：如果您是自住需求，想购买商业公寓，要清楚知道：

   • 无法落户、没有学区。
   • 水电费、燃气费通常是按商用标准收取，远高于民用。
   • 无法使用公积金贷款，贷款首付比例高（通常50%起），贷款年限短（最长10年）。
   • 交易税费高：未来出售时，增值税、土地增值税等税费远高于普通住宅。
   • 未来续期成本不确定：这是最大的长期风险。

3. 关注项目运营能力：对于投资性购买，地段固然重要，但更重要的是开发商或运营商的后期运营能力，一个成功的商业项目需要专业的招商、运营和物业管理，才能保证租金收益和资产增值，烂尾或运营不善的商业地产是巨大的“坑”。

4. 评估长期风险：40年产权到期后的续期问题是悬在头上的“达摩克利斯之剑”，虽然短期内影响不大（因为第一批商业用地到期还很遥远），但必须将其作为一项长期风险因素进行考量。

中国关于“商业40年产权”的最新政策，可以概括为：

• 短期：防风险、稳市场，严控金融风险，打击违规销售。
• 中期：促转型、盘活存量，鼓励商业地产改造升级，支持向保障性租赁住房等新业态转型。
• 长期：明规则、定预期，通过地方试点等方式，逐步探索并明确商业用地到期后的续期政策和费用标准。

对于普通民众而言,最关键的是要回归理性，充分认识到商业地产与住宅地产在权属、成本、风险上的巨大差异，切勿被高回报的承诺所迷惑，做出超出自身风险承受能力的投资决策。