二手房买卖费用到底有哪些？

核心要点：

• 买方是主要承担方：在当前的房产交易市场中,大部分税费和中介费都由买方承担。
• 费用因地区和政策而异：不同城市、不同区域的税费政策（如契税税率、增值税征免年限等）可能存在差异，以下内容以中国大陆普遍政策为例,具体请以当地政策为准。
• 房屋性质影响巨大：普通住宅与非普通住宅（如豪宅、商住公寓）的税费计算方式完全不同。

买方承担的主要费用

买方需要支付的费用是交易中最大的一块，主要包括契税、中介费、贷款相关费用等。

契税

这是买方最大的一笔税费，根据房屋面积、购买套数以及是否为“首套房”来决定。

• 首套房：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡：总房价的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡：总房价的 5%
• 二套房：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡：总房价的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡：总房价的 2%
• 三套及以上：通常为总房价的 3% 或更高,具体看地方政策。

注意：各地对“首套房”的认定标准不同,请以当地房管局和税务部门的规定为准。

中介费/佣金

如果通过房产中介交易，买方需要支付中介费，这笔费用通常是买卖双方共同承担，但在实际操作中，为了促成交易，往往由买方单独承担。

• 收费标准：一般为房屋成交总价的 1% - 2%,具体比例可以和中介公司协商。
• 支付时间：通常在签订正式购房合同或办理贷款时支付。

贷款相关费用（如需贷款）

如果选择银行按揭贷款,会产生以下费用：

• 评估费：银行为了确定房屋价值而收取的费用，一般为房价的 1% - 0.5%（有最低收费标准，如几百元）。
• 抵押登记费：办理房产抵押登记时向不动产登记中心缴纳的费用，住宅通常为 几百元。
• 保险费：部分银行会要求购买房屋财产保险,费用不高。
• 公证费：如果贷款人无法亲自办理手续，可能需要办理委托公证,费用几百元不等。

其他杂费

• 不动产登记费：办理不动产权属证书的费用，住宅为 80元/套。
• 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收。
• 物业交割费：办理水电煤气、物业费等过户时可能产生的少量费用。

卖方承担的主要费用

卖方的费用相对较少，主要涉及增值税、个人所得税等。

增值税及其附加税

这是卖方最主要的税费，但有一个关键条件：“满五唯一”的住宅可以免征。

• 征收条件：房产证或契税票填发日期 未满2年。
• 计算方式：
  • 税率：增值税为 3%（含城建税、教育费附加等）。
  • 计税基数：通常为房屋的网签价或税务核定价（两者取高）。
• 免征条件：房产证或契税票填发日期 满2年的普通住宅,免征增值税。

个人所得税

卖方需要缴纳个人所得税,但也有多种优惠政策。

• 征收条件：出售非家庭唯一生活用房，或“满五唯一”以外的房产。
• 计算方式（二选一，取低者）：
  1. 差额征收：（本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%
     • 房屋原值：指购房时的价格、相关税费等。
     • 合理费用：指装修费、手续费等（需提供发票）。
  2. 核定征收：房屋成交总价的 1% 或 2%（各地规定不同）。
• 免征条件（最常见）：“满五唯一” 的住宅。
  • 满五：房产证或契税票填发日期 满5年。
  • 唯一：业主在该省份内以家庭为单位名下只有这一套住房。

中介费

如前所述，理论上卖方也应承担一半的中介费，但在实际操作中，为了快速成交,很多卖方会同意由买方全额支付。

双方共同承担的费用

中介费

这是最典型的双方共同承担的费用，具体比例由买卖双方与中介协商决定（如各付50%）。

特殊情况：继承或赠与

如果房产是通过继承或赠与得来的，未来再次出售时，税费计算方式会有所不同，尤其是个人所得税，通常无法享受“满五唯一”的免征优惠,成本会高很多。

费用总结一览表

重要建议

1. 核实房屋“满五唯一”状态：这是影响卖方税费的最关键因素，务必要求卖方提供房产证和契税票,并由中介或自己核实房龄和是否为家庭唯一住房。
2. 明确网签价：税费是按“网签价”或“税务核定价”计算的，为了合理避税，买卖双方可能会协商一个较低的网签价，但银行贷款会以这个价格为基准,需确保网签价足够覆盖银行贷款额。
3. 咨询专业人士：房产交易流程复杂，税费政策多变，在交易前，强烈建议咨询可靠的房产中介或专业的税务师/律师，根据您的具体情况和当地政策，计算出精确的费用,避免不必要的经济损失。