二手房买卖费用全解析，你清楚各项明细吗？

核心摘要

• 买方主要费用： 契税、个人所得税（特定情况下）、增值税及附加（特定情况下）、交易手续费、登记费、测绘费、评估费（如有）、中介费（如有）。
• 卖方主要费用： 增值税及附加（“满五唯一”可免）、个人所得税（“满五唯一”可免）、中介费（如有）。
• 核心原则： “满五唯一”是卖方省税的关键，“满二”是买方省税的关键。

买方承担的主要费用

这是购房者需要准备的最主要一笔开支，除了房款之外,还包括以下税费：

契税（最大头的税费）

• 定义： 这是在土地、房屋权属转移时向产权承受方征收的一次性税收。
• 计算方式（根据房屋面积和首套房/二套房情况）：
  • 首套房：
    • 房屋面积 ≤ 90平方米：总房款的 1%
    • 房屋面积 > 90平方米：总房款的 5%
  • 二套房：
    • 无论面积大小：总房款的 2%
  • 三套及以上：
    • 无论面积大小：总房款的 3%
• 支付方： 买方

个人所得税（特定情况下由买方承担）

• 定义： 通常由卖方承担，但在一些交易中，如果卖方为“满五唯一”而无需缴纳此税，为了降低总房价，买卖双方可能会协商,将本应由卖方承担的个税转嫁给买方。
• 计算方式：
  • 差额征收（常见）： (本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
    • 注：房屋原值通常难以提供，税务部门会采用核定征收率，一般为总房款的1%或2%。
  • 核定征收（简便）： 总房款的 1% 或 2%（具体比例由地方税务局规定）
• 支付方： 通常为卖方，但可协商转嫁给买方。

增值税及附加（特定情况下由买方承担）

• 定义： 主要对卖方出售房产的增值额征收，和个税一样，如果卖方因“满二”而免征此税,也可能协商转嫁给买方。
• 征收条件： “满二” 指房产证出证日期或契税票填发日期已满2年。
  • 如果房产“不满二”： 需要缴纳。
  • 如果房产“满二”： 免征。
• 计算方式： 总房款的 3% （增值税4.5% + 附加税0.8%，具体比例因城市而异）。
• 支付方： 通常为卖方，但可协商转嫁给买方。

交易手续费 / 印花税

• 交易手续费： 按房屋建筑面积计算，一般为 4-6元/平方米。
• 印花税： 目前对个人销售或购买住房暂免征收，但如果是非住宅类房产，则需要缴纳，为总房款的 05%。
• 支付方： 买卖双方各付一半,或由地方政策规定。

不动产登记费

• 定义： 办理不动产权属证书的费用。
• 费用： 住宅类为 80元/套。
• 支付方： 买方

测绘费

• 定义： 如果房屋有“非普通住宅”性质（如公寓、商业用房），或者产权证上没有明确面积,需要进行面积测绘。
• 费用： 一般在 36元/平方米 左右。
• 支付方： 买方

评估费

• 定义： 如果购房者需要办理银行按揭贷款,银行通常会要求对房产进行价值评估。
• 计算方式： 采用累进费率。
  • 100万元以下部分：约 42%
  • 100-500万元部分：约 3%
  • 500万元以上部分：更低
  • 评估一套200万的房子，费用约 100万42% + 100万3% = 4200 + 3000 = 7200元。
• 支付方： 买方

中介费 / 佣金

• 定义： 如果通过房产中介交易,需要支付的服务费。
• 计算方式： 一般为房屋成交总价的 1%-3%。
• 支付方： 买卖双方共同承担，具体比例由双方与中介协商,常见为各付一半或由一方承担。

卖方承担的主要费用

卖方的费用相对简单，主要取决于房产是否满足“满五唯一”或“满二”等免税条件。

增值税及附加

• 支付方： 卖方
• 免税条件： 房产证出证日期满2年（即“满二”），如果不满2年，需按总房款的5.3%左右缴纳。

个人所得税

• 支付方： 卖方
• 免税条件：
  • “满五唯一”： 指房产证出证日期满5年（“满五”），且是卖方家庭在本地的唯一住房（“唯一”）,这是最理想的免税情况。
  • 如果不满足“满五唯一”，则需要按总房款的1%或2%（差额征收）缴纳。

中介费 / 佣金

• 支付方： 买卖双方共同承担（与买方部分相同）。

买卖双方共同承担的费用

中介费

• 如上所述,这是最主要的共同费用。

重要概念解析

理解这两个概念,就能算清大部分税费：

• “满五唯一”

  • “满五”：房产证或契税票填发日期已满 5年。
  • “唯一”：业主以家庭为单位（本人、配偶、未成年子女）在该城市内,登记在不动产系统下的只有这一套住房。
  • 意义： 满足此条件，卖方可免征增值税和个人所得税,是卖方最省钱的情形。

• “满二”

  
  （图片来源网络，侵删）
  • “满二”：房产证或契税票填发日期已满 2年。
  • 意义： 满足此条件，卖方可免征增值税及附加，但个税不一定免（除非同时满足“满五唯一”）。

费用估算举例

假设一套 200万元 的普通住宅，买方为首套房,面积100平米。

购买二手房，除了准备充足的房款，还需要额外预留 总房款的3%-5% 作为税费和杂费预算，在交易前，务必与中介或专业人士确认房屋的具体情况（是否满二/满五唯一），并清晰了解各项费用的承担方,以避免不必要的纠纷。