二手房交易费用有哪些？

下面我将为您详细梳理二手房交易中可能产生的所有费用,并明确哪些由买方承担，哪些由卖方承担。

核心原则：费用由谁承担？

• 法定/惯例原则：大部分税费都有明确的法律规定或市场惯例来划分。
• 合同约定原则：买卖双方可以在《房屋买卖合同》中约定由某一方承担本应由另一方承担的费用，这是最常见的情况，到手价”或“净得价”。
• “满五唯一”：这是影响税费最关键的因素之一，指房产证出证日期或契票填发日期满5年，且是业主家庭（含配偶、未成年子女）在该省份内唯一的住房，满足此条件的房产，可以免征个人所得税和增值税。

买方承担的费用

买方的费用相对固定和清晰,主要包括以下几项：

契税（最大头的税费）

这是买方必须缴纳的,也是最大的一笔费用，税率根据房屋面积和买方是否为首套房来决定。

• 首套房：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡：总房款的 5%
• 二套房：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡：总房款的 2%
• 三套及以上：通常为总房款的 3% 或更高，具体看地方政策。

示例：购买一套150万、100㎡的首套房，契税为 150万 × 1.5% = 22,500元。

印花税

目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税,但在办理不动产权证时，可能需要缴纳一笔5元的印花税（权利许可证照），费用极低，可忽略不计。

测绘费

如果房屋有“非普通住宅”性质（如别墅、商业公寓等）或土地性质为划拨，可能需要重新测绘，费用一般在几百元。

贷款相关费用（如需按揭贷款）

• 评估费：银行为了确定房产价值而委托评估公司进行评估，费用通常在几百到几千元不等，与房屋总价挂钩。（可协商由谁承担，但惯例是买方）
• 担保费/抵押登记费：为贷款提供担保的费用，或办理抵押登记时产生的费用，几百元左右。
• 保险费：部分银行要求购买房屋财产保险，费用较低。
• 公积金贷款担保费：部分城市的公积金贷款需要缴纳担保服务费。

不动产权登记费（工本费）

办理新房产证时需要缴纳,住宅类一般为 80元/套。

卖方承担的费用

卖方的费用相对复杂,主要与房产是否“满五唯一”以及是否为“普通住宅”有关。

增值税及其附加

• 征收条件：房产证出证日期未满 2年。
• 税率：一般为增值税（5.3%）及其附加（城市维护建设税、教育费附加等），合计约为 6%，这个税费是按照房屋总价（或税务核定价）来计算的，是卖方最大的潜在成本。
• 免征条件：房产证出证日期满 2年（或契票填发日期满2年）。

示例：出售一套不满2年的房子，总价150万，增值税及附加约为 150万 × 5.6% = 84,000元。

（图片来源网络，侵删）

个人所得税

• 税率：通常为房屋交易总价的 1% 或 （房屋交易总价 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%，税务部门为了简化征管，通常采用核定征收率，即按总价的1%征收。
• 免征条件（满足其一即可）：
  1. “满五唯一”：这是最关键的免税条件。
  2. 出售满5年且为家庭唯一生活用房：与“满五唯一”基本同义。
  3. 通过继承、受赠所得的房产，满足一定条件也可免征。

示例：出售一套不满足“满五唯一”的房子，总价150万，个人所得税约为 150万 × 1% = 15,000元。

印花税

同买方,目前对个人销售住房暂免征收。

双方可能共同承担的费用

中介费/佣金

这是支付给房产中介公司的服务费,是交易中一笔不小的开支。

• 收费标准：通常为房屋成交总价的 1% - 3%。
• 支付方：
  • 市场惯例：由买卖双方共同承担，各付一半。
  • 合同约定：也可以约定由一方全部承担，例如在卖方报价时已将中介费包含在内。
• 注意：可以和中介公司或经纪人进行协商，看是否有优惠空间。

资金监管/托管费

为保证交易资金安全,买卖双方通常会将购房款存入第三方（如银行或大型中介机构）进行资金监管，这笔费用通常很低，几十到几百元，也可能由中介方承担。

其他杂费

这些费用金额不大,但也是交易中的一部分。

• 物业交割费：几百元，用于物业水电、燃气、供暖等费用的结算和过户。
• 合同公证费：如果需要办理委托公证等，几百元。
• 赎楼担保费（如卖方有抵押）：如果卖方的房子还处于抵押状态，需要先“赎楼”（还清贷款）才能过户，会产生担保费和短期利息，这笔费用通常由卖方承担，但也可协商。

总结与计算示例

为了更直观,我们通过两个案例来计算费用：

买方购买一套“满五唯一”的普通住宅

• 房屋总价：200万元
• 房屋面积：120平方米
• 买方情况：首套房
• 卖方情况：持有满5年，且为家庭唯一住房

分析：因为“满五唯一”，卖方的核心税费被免掉，买方只需承担契税和少量杂费，这是最理想的交易情况。

买方购买一套“不满二”的普通住宅

• 房屋总价：200万元
• 房屋面积：120平方米
• 买方情况：首套房
• 卖方情况：持有不满2年