买二手房到底要交哪些费用？

买方主要承担的费用（大头）

这是购房者需要准备的主要资金,除了房屋本身价格外，这些费用加起来通常是总房款的 3% - 8% 左右，具体取决于房屋面积、总价和所在城市的政策。

契税 (最大头的税)

这是必须缴纳的,也是占比最大的费用，征收标准和房屋面积、是否为首套房（家庭唯一住房）直接相关。

• 首套房（家庭唯一住房）：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡： 总房款的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡： 总房款的 5%
• 二套房：
  • 房屋面积 ≤ 90㎡： 总房款的 1%
  • 房屋面积 > 90㎡： 总房款的 2%
• 三套及以上：
  • 通常按总房款的 3% 征收（具体政策因城而异）。

注意： “首套房”的认定通常以家庭（夫妻及未成年子女）在购房所在地的房产套数为准，需要提供相关证明。

印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税,但在一些特殊情况下，比如非住宅类房产（如商业公寓、商铺），仍需缴纳。

• 住宅（个人买卖）： 暂免征收
• 非住宅： 合同金额的 05% (买卖双方各付一半)。

不动产登记费

办理新的《不动产权证书》时需要缴纳的费用。

• 住宅： 80元/套
• 非住宅： 550元/套

贷款相关费用（如需贷款）

如果申请商业贷款或公积金贷款,会产生以下费用：

• 评估费： 银行为了评估房屋价值而收取的费用，通常在 1000元 - 3000元 之间，或按评估价的一定比例收取（如0.1%-0.3%），部分银行或特定情况下可免收。
• 担保费： 如果找担保公司为贷款提供担保，需要支付此费用，费用不固定，根据担保公司、贷款金额和年限而定，通常在几千元。
• 抵押登记费： 办理抵押登记时收取。
  • 住宅： 80元/套
  • 非住宅： 550元/套
• 律师费： 部分银行要求，费用不固定，几百到几千元不等。

中介费（如通过中介购买）

如果通过房产中介购买,需要支付中介服务费，这笔费用可以由买方承担，也可以由买卖双方共同承担或协商由卖方承担，具体在居间合同中约定。

• 收费标准： 通常为房屋成交总价的 1% - 2%。
• 支付方： 市场惯例多由买方承担，但可以和中介协商。

其他杂费

• 物业交割费： 中介或物业公司协助办理水电、燃气、物业等过户时可能收取的小额费用，约几百元。
• 公共维修基金（房屋维修资金）：
  • 如果原卖家已经缴纳，买方无需再交，只需办理过户即可。
  • 如果原卖家未缴或余额不足，买方需要补足，具体金额和标准由当地住建部门规定，通常是按建筑面积计算，每平米几十元到上百元不等。
• 房屋查档费： 产权核验时可能需要，费用很低，一般为 几十元。

卖方主要承担的费用

理论上,卖方需要承担一些税费，但在实际交易中，为了促成交易，这些税费很多情况下会通过“净得价”的方式转嫁给买方，也就是说，买卖双方会商定一个“到手价”，然后所有税费（包括本应由卖方承担的）都由买方支付。

增值税及其附加

• 征收条件： 房产证（或契税票）填发日期 满2年 的普通住宅，免征。
• 未满2年： 按交易总额的 3% 左右征收（增值税5%+附加税0.3%左右，具体比例因城而异）。

个人所得税

• 征收条件：
  • “满五唯一”： 房产证满5年，且是卖家家庭在本地的唯一住房，免征。
  • 不满足“满五唯一”： 通常按交易总额的 1% 或（房屋原值-合理费用）的 20% 征收，由于原值难以核实，在实际操作中多采用 1% 的方式征收。

关键点： “满五唯一”是卖方省税的最佳条件，也是买方希望达成的理想状态，因为这样能省下大笔税费。

（图片来源网络，侵删）

印花税

• 住宅（个人销售）： 暂免征收

双方可能共同承担或协商的费用

中介费

如上所述,这是最典型的可以协商由哪一方承担的费用。

费用总结表格（以买方视角）

给您的实用建议

1. 提前预算： 在看房和谈价时，就要把这些费用计算在内，确保总预算（房款+税费）在您的承受范围内，可以和中介或贷款经理初步估算一下。
2. 明确“到手价”与“成交价”： 一定要和卖家、中介在合同中明确约定价格是“到手价”（卖方能拿到手的净额）还是“成交价”（双方交易的总金额），这直接决定了您需要额外承担多少税费。
3. 核实卖方“满五唯一”情况： 如果条件允许，尽量选择“满五唯一”的房子，这能为买方节省一大笔税费，也更容易谈成交易。
4. 选择靠谱的中介： 一家专业的中介公司能清晰告知您所有流程和费用，并协助处理复杂的过户和贷款事宜，避免踩坑。
5. 保留所有票据： 交易过程中的所有合同、收据、发票都要妥善保管，这是重要的法律凭证。

希望这份详细的清单能帮助您更好地规划二手房购买的资金！