买家承担的费用 (买方主要成本)
这是购房者在支付房款之外需要准备的主要资金。
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契税 (最大头的税费)
这是国家规定必须缴纳的,根据房屋面积和买家是否为首套房来决定。
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计算标准：
- 首套房 (90㎡及以下)： 总房款的 1%
- 首套房 (90㎡以上)： 总房款的 5%
- 二套房 (90㎡及以下)： 总房款的 1%
- 二套房 (90㎡以上)： 总房款的 2%
- 三套及以上： 无论面积大小，通常为总房款的 3%
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注意：
- “首套房”的认定标准因城市政策而异,需要查询当地的具体规定。
- 总房款通常指网签合同上的成交价。
不动产登记费
办理新的房产证（不动产权证书）时需要缴纳的费用。
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- 计算标准：
- 住宅类：80元/套
- 非住宅类：550元/套
贷款相关费用 (如果选择贷款购房)
如果需要向银行申请贷款,会产生以下费用：
- 评估费： 银行为了确认房屋价值而委托评估公司进行评估的费用。
- 计算标准： 一般为评估价的 1% - 0.5%，有下限,通常在几百元。
- 担保费/抵押登记费：
- 担保费： 如果找了担保公司，需要支付担保费，费用不固定,一般为贷款额的千分之几。
- 抵押登记费： 部分城市已取消，但少数地区仍需缴纳,通常为几百元。
- 贷款合同公证费 (可选)： 部分银行或购房者要求对贷款合同进行公证,费用几百元。
中介费 (如果通过中介交易)
这是中介公司提供居间服务所收取的报酬。
- 计算标准： 一般为房屋成交价的 1% - 3%。
- 注意：
- 谁出？ 这是最容易产生纠纷的地方，理论上可以买卖双方协商，但现实中绝大多数情况是买家承担全部或买卖双方各付一半,在签约前一定要和中介明确。
- 可以尝试和中介进行砍价。
其他杂费
- 物业交割保证金： 通常为几千元，用于确保卖方在交房前结清所有物业费、水电费、燃气费等，如果没有欠费,交易结束后会退还。
- 印花税 (目前免征)： 目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
卖家承担的费用 (卖方主要成本)
卖家在收到房款后,需要支付以下费用。
增值税及其附加税 (主要针对“满五唯一”之外的房产)
这是根据房屋持有年限来决定是否征收的税。
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征收条件 (非“满五唯一”)：
- 房屋持有年限不足2年： 需要全额缴纳。
- 房屋持有年限满2年不足5年： 免征增值税,但可能涉及个税。
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计算标准 (以不足2年为例)：
- 计算公式：
成交价 / (1 + 5%) × 5.6% - 5.6%包含了增值税 (5%) 和城市维护建设税、教育费附加等。
- 计算公式：
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注意： 这是卖方的核心税负，如果房子是“满五唯一”，则可以免征。
个人所得税 (核心税种)
根据房屋情况不同,征收方式也不同。
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能提供原始购房发票和契税票
- 计算公式：
(现成交价 - 原购房价 - 合理费用) × 20% - “合理费用”包括原购房时的契税、印花税、交易手续费等。
- 计算公式：
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不能提供原始票据
- 通常按成交价的1%征收。
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“满五唯一”
- 这是卖家的重大利好！如果房产证满5年，并且是家庭（夫妻及未成年子女）唯一生活用房，可以免征个人所得税。
中介费 (如果通过中介交易)
- 计算标准： 和买家一样，一般为成交价的 1% - 3%。
- 注意： 和买家一样，这笔费用在签约前必须明确是双方共担还是一方承担,很多情况下是买卖双方各付一半。
其他杂费
- 贷款提前还款违约金： 如果卖方的房子有贷款，需要提前还清才能过户，部分银行会收取一定比例的违约金（通常为几个月的利息）,具体看贷款合同。
- 不动产登记费： 和买家一样，也是 80元/套。
关键概念解析：“满五唯一”
这是影响卖方税费的最重要概念,直接关系到卖家的成本。
- 满五： 指房产证（或契税票）填发日期已满 5年。
- 唯一： 指业主以家庭为单位，在该省份内（部分城市是全市）名下只有这一套住房。
“满五唯一”的威力： 如果一套房子同时满足“满五唯一”这两个条件，那么卖家在交易时可以免征增值税和个人所得税,是成本最低的出售方式。
费用估算示例
假设：
- 房屋成交价：300万元
- 买家情况：首套房，面积100平米
- 卖家情况：非“满五唯一”，无法提供原购房发票
买家需要支付的费用估算：
| 费用项目 | 计算方式 | 费用 (元) |
|---|---|---|
| 契税 | 300万 × 1.5% (首套, >90㎡) | 45,000 |
| 不动产登记费 | 固定 | 80 |
| 中介费 | 假设各付一半，300万 × 1.5% ÷ 2 | 22,500 |
| 评估费 | 假设300万 × 0.3% = 9000元 (有下限) | 9,000 |
| 物业交割保证金 | 假设 | 5,000 |
| 合计 | 约 81,580 元 |
卖家需要支付的费用估算：
| 费用项目 | 计算方式 | 费用 (元) |
|---|---|---|
| 增值税 | 假设持有不足2年：(300万 / 1.05) × 5.6% | 约 160,000 |
| 个人所得税 | 假设无法提供原票：300万 × 1% | 30,000 |
| 中介费 | 假设各付一半，300万 × 1.5% ÷ 2 | 22,500 |
| 不动产登记费 | 固定 | 80 |
| 合计 | 约 212,580 元 |
注意： 以上估算基于特定假设，实际费用会因城市政策、房屋具体情况、中介费率等因素有很大差异。
总结与建议
- 提前咨询： 在看房和谈价阶段，就应该咨询中介或专业人士，对目标房屋的各项税费进行大致估算,做到心中有数。
- 明确中介费： 签约前,务必与中介协商并明确中介费的承担方式和金额。
- 核实“满五唯一”： 买家可以询问卖家房屋是否“满五唯一”，这不仅是判断卖方成本的关键,也可能影响交易价格。
- 保留票据： 买卖双方都要妥善保管好所有购房、贷款、税费的相关票据,这是计算税费的重要依据。
- 预留资金： 除了房款，买家一定要额外预留出总房款3%-5%的资金来支付各项杂费,避免资金链紧张。
二手房交易流程复杂，涉及金额巨大，强烈建议在整个过程中寻求专业律师或靠谱中介的帮助，确保交易安全、顺利。
