买方税费、卖方税费和其他费用。
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买方主要税费
买方需要缴纳的税费相对固定,主要根据房屋的评估价或成交价（取较高者）来计算。
契税
这是买方最大头的税费,根据房屋面积和买方家庭住房套数实行差别化税率。
- 首套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：按总价的 1% 征收。
- 房屋面积 > 90㎡：按总价的 5% 征收。
- 二套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：按总价的 1% 征收。
- 房屋面积 > 90㎡：按总价的 2% 征收。
- 三套及以上：按总价的 3% 征收。
举例：买方家庭名下无房，购买一套120万、面积为100㎡的“满五唯一”二手房。 契税 = 1,200,000元 × 1.5% = 18,000元。
不动产登记费
- 住宅：每套 80元。
- 非住宅：每套 550元。
测绘费
如果原房产证没有附图,或者房屋有改建，可能需要重新测绘。
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- 收费标准：通常为 36元/平方米（具体以测绘机构报价为准）。
卖方主要税费
卖方的税费与房产的持有情况密切相关,最关键的两个概念是 “满五” 和 “唯一”。
- “满五”：指房产从取得不动产证（或契税票）日期起，已满 5年。
- “唯一”：指业主在长沙市范围内，以家庭为单位（含本人、配偶及未成年子女）名下只有这一套住房。
根据“满五唯一”的不同组合，卖方的税费差异巨大。
增值税及其附加
- “满二”：指房产持有已满2年。
- 如果房产证出证日期或契税票填发日期已满 2年，则免征增值税及其附加。
- 未满2年，需按交易总额的 3%（增值税4.5% + 附加税0.8%）征收，这是卖方最主要的潜在成本。
个人所得税
这是卖方另一大关键税费,主要有两种计算方式，哪个税低按哪个交。
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差额征收（推荐，税负低）
（图片来源网络，侵删）- 适用条件：房产“满五唯一”。
- 计算公式：(本次交易价格 - 原购买价格 - 合理费用) × 20%
- 合理费用：包括原购房时的契税、印花税、交易手续费、评估费等，以及本次交易中发生的装修费用（需提供发票，一般按发票金额或总房价的1-10%核定）。
- 优惠：如果房产“满五唯一”，则 免征个人所得税。
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核定征收（简单，但税负可能较高）
- 适用条件：不满足“满五唯一”，或无法提供原购房发票等凭证。
- 计算公式：交易总额 × 1% （目前长沙执行的核定征收率）。
增值税附加
通常与增值税合并计算,如上文所述，满2年则免。
“满五唯一”税费计算情景分析
为了更直观地理解,我们通过几个典型情景来分析卖方税费：
| 情景 | 房产情况 | 增值税 | 个人所得税 | 卖方总计税费 |
|---|---|---|---|---|
| A (最优) | 满五唯一 | 免征 (满2年) | 免征 (满五唯一) | 0元 |
| B (次优) | 满二不满五 或 满五不唯一 | 免征 (满2年) | 核定征收：总价 × 1% | 总价 × 1% |
| C (较高) | 不满二 | 总价 × 5.3% | 核定征收：总价 × 1% | 总价 × 6.3% |
“满五唯一”的房产在市场上最受欢迎，因为卖方基本没有税费，交易成本最低，议价能力也最强。
其他费用
这些费用虽然不属于“税”，但在交易中也需要考虑。
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中介费：
- 如果通过房产中介交易,需要支付中介费。
- 通常为房屋成交价的 1% - 2%，由买卖双方协商承担比例（常见各付50%或买方承担）。
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贷款相关费用（如需）：
- 评估费：银行为了确定抵押物价值而收取，一般为评估价的0.1%-0.5%。
- 担保费/抵押登记费：办理按揭贷款时可能产生。
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贷款服务费（如通过中介办理）：
部分中介会收取此项费用。
总结与建议
| 角色 | 主要税费项目 | 关键影响因素 |
|---|---|---|
| 买方 | 契税、不动产登记费、测绘费 | 房屋面积、家庭购房套数 |
| 卖方 | 增值税、个人所得税 | 房产持有年限（是否满二/满五）、家庭住房套数（是否唯一） |
给您的建议：
- 核实“满五唯一”：在交易前，务必要求卖家提供身份证、户口本和房产证，到长沙市不动产登记中心查询，确认房产是否“满五唯一”，这是决定卖方税费的核心。
- 明确评估价：银行贷款时会做房产评估，评估价和成交价可能不一致，契税等费用以两者中的高者为基数。
- 多方询价：税费政策可能会有地方性微调，建议直接咨询长沙市不动产登记中心或当地税务部门，或选择一家信誉良好的大型房产中介，他们能提供最准确的税费测算服务。
- 合理议价：如果卖方的房产不满足“满五唯一”，税费成本较高，可以在房价上进行协商，将这部分税费成本转嫁一部分给买家。
