买二手房到底要交哪些费用？

买方（购房者）需承担的主要费用

这是您作为买家,在交易中需要支付的各项费用，也是大家最关心的部分。

核心费用（大头）

• 契税 (Cì Shuì)

  • 这是最大头的税费，根据房屋面积、是否为首套房以及当地政策而有所不同，以下是常见的计算标准（以国家规定为基础，具体请咨询当地税务部门）：
    • 首套房：
      • 房面积 ≤ 90平方米：按总房款的1%征收。
      • 房面积 > 90平方米：按总房款的1.5%征收。
    • 二套房：
      • 通常按总房款的2%-3%征收（具体比例因城市政策而异）。
    • 三套及以上：通常按总房款的3%或更高比例征收，很多城市会有限购政策。
  • 注意：契税通常由买方承担，但在实际交易中，买卖双方可以协商由谁支付。

• 增值税及其附加税 (Zhí Shuì Jí Qí Fù Jiā Shuì)

  • 重要提示：这笔税费原则上由卖方承担！因为它是在“卖方”环节产生的，是为了防止卖方通过买卖房产获利而征收的。
  • 征收标准：主要看房产证（或契税票）的“满五唯一”情况。
    • 满五唯一：免征增值税及其附加税。（“满五”指房产证出证日期或契税票填发日期满5年；“唯一”指该房产是卖方家庭（含配偶、未成年子女）在本地的唯一住房）。
    • 不满五或非唯一：按房屋总价（或核定价）的5.3%左右征收（具体比例有地方差异）。
  • 为什么买家要关心？ 虽然法律上由卖方付，但很多卖家会将这笔税费转嫁给买家，尤其是在房价谈判时，会作为议价因素，所以您在报价时需要将这笔成本考虑进去。

中介服务费

• 如果是通过房产中介购买的,需要支付中介费。
• 收费标准：通常是房屋总成交价的1%-3%，买卖双方共同承担或由一方承担，具体由中介和买卖双方协商决定，这笔费用在签订购房合同时就需要明确。

贷款相关费用（如果需要贷款）

• 评估费：银行为了评估房产价值而收取的费用，一般为评估价的0.1%-0.5%（有下限，如几百元）。
• 担保费/抵押登记费：一些银行或担保公司会收取，几百元到一千多元不等。
• 抵押登记费：去不动产登记中心办理抵押登记时缴纳，住宅类为80元/套，非住宅类为550元/套。
• 保险费：部分银行要求购买房屋保险，费用不高，可以协商。
• 贷款合同公证费（如需）：几百元左右。

其他杂费

• 不动产登记费：办理不动产权属证书时需要缴纳。住宅类为80元/套，非住宅类为550元/套。
• 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收，但其他合同（如借款合同）可能需要缴纳，金额很小。
• 物业交割费：在房屋过户后，结清原房主的水、电、燃气、物业、供暖等费用时可能产生的少量手续费。
• 资金监管费：如果通过第三方（如银行或中介）进行房款资金监管，可能会产生少量服务费。

卖方（房主）需承担的主要费用

虽然您是买家,但了解卖方的费用有助于您更好地理解整个交易的成本结构，并在谈判中占据主动。

• 增值税及其附加税：如上所述，这是卖方的核心税费，但在“满五唯一”情况下可以免征。
• 个人所得税 (Ge Ren Suo De Shui)
  • “满五唯一”：免征个人所得税。
  • 非“唯一”或“不满五”：
    • 差额征收：（本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%，这个方式对卖家有利，但需要提供原始购房发票等凭证，操作复杂。
    • 核定征收：按总房款的1%或（总房款 - 房屋原值）× 20%两种方式中，按较高的一种征收，这是目前最常见的方式。
• 中介服务费：同样由买卖双方协商承担。

交易流程中可能产生的共同或阶段性费用

• 房屋核验/调查费：中介或买方可能会花钱调查房屋的产权、抵押、查封等情况，以确保房屋无瑕疵，这笔钱通常由中介或买方垫付。
• 资金监管费：为保证交易安全，房款通常会进入资金监管账户，此过程可能产生少量费用。

费用计算与节省技巧

核心省钱口诀：“满五唯一”

这是二手房交易中最省钱的“黄金标准”，如果一套房子满足“满五唯一”：

• 对卖方：免征增值税和个人所得税。
• 对买方：只需支付契税和中介费等，税费成本大大降低。
• 在购买时,优先寻找满足此条件的房源，议价空间也更大。

费用计算举例（以一套总价200万的“满五唯一”首套房为例）

• 买方费用：

  • 契税（首套，面积>90㎡）：200万 × 1.5% = 3万元
  • 中介费（假设1.5%，双方各付一半）：200万 × 1.5% ÷ 2 = 5万元
  • 不动产登记费：80元
  • 贷款相关费用（评估、登记等，约1000-2000元）：约1500元
  • 买方总计约：4.65万元

• 卖方费用：

  • 增值税及附加税：0元（因满五唯一）
  • 个人所得税：0元（因满五唯一）
  • 中介费（假设1.5%，双方各付一半）：5万元
  • 卖方总计约：1.5万元

购买二手房的流程是：

1. 看房、谈价：明确所有费用由谁承担。
2. 签合同：在购房合同中详细列明各项费用的承担方。
3. 支付定金。
4. 办理贷款（如需）：银行评估、审批。
5. 缴纳税费：买卖双方各自到税务部门缴清自己的税费。
6. 办理过户：到不动产登记中心办理产权转移。
7. 物业交割：结清所有费用，验房，拿钥匙。
8. 银行放款：银行将贷款打至卖方账户。
9. 领新证：买方领取新的不动产权证书。

强烈建议您： 在购房前，务必咨询当地的房产中介和税务部门，因为各地的具体政策（如契税比例、个税征收方式）可能存在差异，他们能为您提供最准确的计算和指导。