这个计算器将费用分为“买方承担”和“卖方承担”两大部分，并附上详细的说明和计算示例。
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二手房买卖费用计算器
在开始计算前,请了解几个关键信息：
- 房屋总价 (成交价)：这是您与卖家商定的最终成交价格。
- 房屋面积：主要用于计算税费。
- 房屋是否“满五唯一”：这是影响税费的最关键因素。
- 满五：房产证或契税票填发日期已满5年。
- 唯一：业主在该省份内，以家庭为单位，只有这一套住房。
- 评估价：银行为了发放贷款而委托评估机构对房屋做出的估价，评估价通常 <= 成交价。
- 贷款成数：贷款金额占评估价的比例，贷款7成，意味着首付3成。
第一部分：买方承担的费用
| 费用项目 | 计算方式 | 说明/备注 |
|---|---|---|
| 首付款 | (房屋总价 - 贷款金额) | 这是您需要一次性支付给卖家的钱，贷款金额 = 评估价 × 贷款成数。 |
| 契税 | (1) 首套房： • ≤90㎡：总价 × 1% • >90㎡：总价 × 1.5% (2) 二套房： • ≤90㎡：总价 × 1% • >90㎡：总价 × 2% (3) 三套及以上： 总价 × 3% |
这是国家必须缴纳的税，由买方承担，面积以房产证为准。 |
| 印花税 | (房屋总价 × 0.05%) | 目前对个人销售或购买住房暂免征收此项税费。 |
| 权属登记费 | 80元/套 | 办理不动产权证（房产证）的费用，固定金额。 |
| 贷款相关费用 | 以下费用根据贷款方式不同而有所区别： | |
| - 评估费 | 评估价 × 0.1% - 0.5% (通常为千分之一至千分之五) | 银行或评估公司收取，一般在办理贷款前支付。 |
| - 抵押登记费 | 住宅：80元/套 非住宅：550元/套 |
在房管局办理抵押登记时收取。 |
| - 贷款担保费 | 贷款金额 × 担保费率 | 如果选择担保公司担保，需要支付此费用，费率各不相同。 |
| - 律师费/公证费 | 几百元至上千元不等 | 部分银行或特定情况下需要，非必需。 |
| 中介费 | (房屋总价 × 1% - 3%) | 如果通过房产中介交易，需要支付此费用，通常由买卖双方共同承担，具体比例需协商。 |
| 其他杂费 | 几百元 | 包括物业交割费、水电气过户费等，金额不大，可酌情考虑。 |
第二部分：卖方承担的费用
| 费用项目 | 计算方式 | 说明/备注 |
|---|---|---|
| 增值税及附加 | (房屋总价 × 5.3%) | 关键点：满二可免征！ • 房产证/契税票填发日期满2年，免征增值税。 • 不满2年，按全额（5.3%）征收。 |
| 个人所得税 | (房屋总价 × 1%) 或 (差额 × 20%) | 关键点：满五唯一可免征！ • 满五唯一：免征个人所得税。 • 不满足“满五唯一”：有两种征收方式，取高者： ① 核定征收：按总价的1%征收（普遍采用）。 ② 差额征收：(本次成交价 - 原购房价 - 合理费用) × 20%。 |
| 印花税 | (房屋总价 × 0.05%) | 目前对个人销售或购买住房暂免征收此项税费。 |
| 中介费 | (房屋总价 × 1% - 3%) | 与买方中介费合计，通常为房屋总价的2%-3%，由买卖双方协商分摊比例。 |
计算示例
假设小明购买一套二手房,情况如下：
- 房屋信息：
- 成交价：200万元
- 面积：100㎡
- 业主情况：满五不唯一（房产证已满5年，但业主名下不止这一套房）
- 小明情况：首套房
- 贷款信息：
- 评估价：200万元
- 贷款成数：70% (贷款140万，首付60万)
【买方：小明】需要支付的费用
- 首付款 = 200万 - 140万 = 60万元
- 契税 = 200万 × 1.5% (首套房，面积>90㎡) = 3万元
- 权属登记费 = 80元
- 评估费 = 200万 × 0.1% = 2000元
- 抵押登记费 = 80元
- 中介费 (假设买卖双方各付1%) = 200万 × 1% = 2万元
【买方总计】 = 60万 + 3万 + 80 + 2000 + 80 + 2万 = 652,160元
【卖方】需要支付的费用
- 增值税及附加 = 0元 (因为房产证满2年，免征)
- 个人所得税 = 200万 × 1% (不满足“满五唯一”，采用核定征收) = 2万元
- 中介费 (假设买卖双方各付1%) = 200万 × 1% = 2万元
【卖方总计】 = 0 + 2万 + 2万 = 4万元
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总结与注意事项
- “满五唯一”是最大省钱点：如果卖方的房子满足“满五唯一”，买方将免征个人所得税，卖方也无需缴纳增值税和个人所得税，能省下很大一笔钱。
- “满二”也很重要：如果房子“满二但不满五”，卖方可以免征增值税，只需缴纳个人所得税。
- 中介费可协商：中介费不是固定标准，可以和中介公司进行协商，争取更优惠的费率或由对方多承担一些。
- 评估价影响首付：如果评估价低于成交价，银行贷款金额会减少，导致您的实际首付增加，成交价200万，但评估价只有180万，贷款7成只能贷126万，首付则需要74万。
- 地区差异：以上税费标准基于国家普遍政策，但部分城市可能有地方性的附加政策或优惠，请务必咨询当地房管局或税务部门确认。
- 资金安全：无论费用如何计算，交易资金务必通过资金监管账户进行，确保在房屋过户完成、产权转移到您名下后，再将房款支付给卖家，避免资金风险。
希望这个详细的计算器能帮助您清晰地了解二手房买卖的各项费用！
