二手房交易到底要交哪些税？

“满五唯一”,这是决定税负高低的最关键因素。

• “满五”：指房产证出证之日或契税票填发日期已满5年。
• “唯一”：指业主在该省份内，以家庭为单位（指夫妻双方及未成年子女）只有这一套住房。

满足“满五唯一”条件的房子，在交易时可以免征个人所得税和增值税,这是最大的税收优惠。

卖方需要缴纳的税费

卖方主要涉及三大税：增值税、个人所得税、增值税附加税。

增值税及其附加税

• 征收条件：房屋“不满二”（即房产证或契税票日期未满2年）。
• 计算方式：
  • 增值税：按交易总额的 3% 征收（具体税率可能因城市略有差异，但普遍在5%左右）。
  • 附加税：通常为增值税的12%（城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%），所以合计约为 6%。
  • 简化计算：在实际操作中，很多地方会合并计算，总额约为 3% 或 6%。
• 优惠政策：如果房屋“满二”,则免征增值税及其附加税。

个人所得税

• 征收条件：只要交易，原则上就需要缴纳,但有重大减免。
• 计算方式：
  • 差额征收（推荐）：(本次交易价格 - 房屋原价 - 合理费用) × 20%
    • “房屋原价”指当时的购买价。
    • “合理费用”包括装修费、手续费等（需要提供发票，通常按总价的1-3%核定）。
    • 这种方式对卖家更划算，但需要提供原购房发票等凭证,操作较复杂。
  • 核定征收（常见）：按交易总额的 1% 或 2% 征收，各地政策不同，大部分城市是1%。
• 优惠政策：
  • “满五唯一”：免征个人所得税。
  • “满五不唯一”：免征增值税，但仍需缴纳个人所得税（按1%或差额20%）。
  • “不满五”：无论是否唯一，都需要缴纳个人所得税（按1%或差额20%）。

土地增值税

• 征收条件：主要针对非住宅类房产（如商业公寓、商铺、写字楼）。
• 计算方式：非常复杂，采用四级超率累进税率，从30%到60%不等。
• 优惠政策：对于普通住宅，目前大部分城市是免征的。

买方需要缴纳的税费

买方的税费相对简单，主要由契税构成,其他费用较少。

契税

• 征收条件：无论房屋情况如何，只要购买,就必须缴纳。
• 计算方式（根据首套房/二套房以及房屋面积）：
  • 首套房：
    • 房屋面积 ≤ 90㎡：按交易总额的 1% 征收。
    • 房屋面积 > 90㎡：按交易总额的 5% 征收。
  • 二套房：
    • 房屋面积 ≤ 90㎡：按交易总额的 1% 征收。
    • 房屋面积 > 90㎡：按交易总额的 2% 征收。
  • 三套房及以上：通常按交易总额的 3% 或更高比例征收,具体看当地政策。
• 优惠政策：部分城市对特定人群（如人才引进）有契税补贴。

印花税

• 征收条件：目前对个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

交易手续费

• 征收条件：按房屋建筑面积计算。
• 计算方式：一般为 5元/平方米,买卖双方各承担一半。

总结与案例

为了更直观地理解，我们用一个表格来总结不同房屋情况下买卖双方的主要税费（以总价200万的普通住宅为例，买方为首套房）：

重要提示：

1. 地方政策差异：以上税率和政策是全国性的通用规则，但各地方政府（尤其是北京、上海、深圳等一线城市）可能有特殊规定，北京对“满五唯一”的认定有更严格的要求。务必在交易前咨询当地税务部门或专业中介。
2. 核定价与网签价：为了避税，买卖双方有时会约定一个较低的“网签价”（用于计税），一个实际的成交价，但这存在风险，可能导致贷款额度不足或产生法律纠纷,银行贷款审批和税务部门都有权按市场评估价征税。
3. 中介费：中介费不属于税，但也是一笔不小的费用,通常由买卖双方协商承担。
4. 咨询专业人士：二手房交易流程复杂，税费计算专业，强烈建议在交易前咨询专业税务师、律师或信誉良好的大型中介机构，进行精确核算,避免不必要的损失。