二手房交易税具体有哪些？

我们来明确一下“满五唯一”这个核心概念，因为它直接关系到最大的税种——增值税和个人所得税的减免。

• “满五”：指房产证出证日期或契税票填发日期至今已满5年。
• “唯一”：指业主以家庭为单位（指夫妻双方及未成年子女），在该省份内名下只有这一套住房。

我们分角色来梳理一下需要缴纳的税费。卖方承担大部分税费，但在实际交易中，很多税费会转嫁给买方。

买方需要缴纳的税费

买方的税费相对固定,主要包括以下几项：

契税

这是买方必须缴纳的主要税种,根据房屋面积和买方是否为首套房来决定税率。

注意：

• 北上广深等一线城市对超过90平米的首套房有特殊规定，税率为5%（与二套同），而其他城市通常是1%。
• 二套房及以上,无论面积大小，税率通常为2%-4%（具体看地方政策，大部分是2%）。
• 契税的计税依据：通常是房屋的网签价（交易合同价），但为了避税，网签价可能低于实际成交价，税务部门会根据区域评估价（核定价格）来核定，取两者中较高者作为计税基础。

不动产登记费

办理新房产证时需要缴纳的费用,费用较低且全国统一。

• 个人住宅：80元/套
• 非住宅（如商铺）：550元/套

卖方需要缴纳的税费（但常转嫁给买方）

卖方的税费是“满五唯一”政策影响最大的部分。

增值税及其附加税

这是针对卖方出售房产增值部分征收的税,但政策非常友好。

• “满五”：免征，这是最重要的减免条件。
• “不满五”：
  • 税率：约为3%（增值税4.5% + 城建税、教育费附加等0.8%）。
  • 计税依据：差额征收（本次网签价 - 原购买价 - 合理费用）或全额征收（本次网签价），如果无法提供原购房发票，则通常按全额征收。

只要房子“满五”，买方和卖方就都无需缴纳这笔大额税费。

个人所得税

这是针对卖方出售房产所得收益征收的税。

• “满五唯一”：免征，这是最理想的条件，能省下一大笔钱。
• “满五不唯一”或“不满五”：
  • 差额征收（能提供原值）：税率20%。
    • 计税公式 = (本次网签价 - 原购买价 - 合理费用) × 20%
    • “合理费用”包括原购房时的契税、印花税、装修费用等（需提供发票）。
  • 核定征收（不能提供原值或不符合差额征收条件）：税率通常为1%。

    计税公式 = 本次网签价 × 1%

如果房子“满五唯一”，个人所得税也免了，满五不唯一”，虽然免了增值税，但1%的个人所得税依然存在，不满五”，则增值税和个人所得税都得交，税负很重。

其他可能产生的费用

这些费用虽然不算严格意义上的“税”，但在交易中也需要考虑。

中介费

如果通过房产中介交易,需要支付中介费。

• 收费标准：通常为房屋成交价的1%-3%。
• 支付方：可以由买方、卖方双方协商承担，或由一方承担，目前市场惯例是买卖双方各付一半。

贷款评估费

如果需要办理银行按揭贷款,银行通常要求对房产进行价值评估。

• 收费标准：根据房屋总价，一般在 几百元到几千元 不等。

贷款担保费/抵押登记费

• 担保费：如果办理商业贷款，部分银行或担保公司会收取，费用不高。
• 抵押登记费：办理抵押登记时缴纳，住宅为80元/套，非住宅为550元/套。

总结与场景分析

为了让你更清晰地理解,我们通过几个常见场景来计算一下卖方的大致税费（假设房屋网签价为200万元）：

给买方的建议：

1. 优先选择“满五唯一”的房子：这是最省钱的选择，能帮你省下十几万甚至更多的税费，议价空间也更大。
2. 明确税费承担方：在签订购房合同前，一定要和卖家明确约定清楚各项税费（尤其是契税、个税、增值税）由谁承担，为了避免纠纷，最好在合同中写明“交易产生的所有税费由买方承担”或“按国家规定各自承担”。
3. 核实房屋信息：要求卖家提供房产证、身份证等材料，并核实房子的“满五唯一”状态，可以去当地的住建委或不动产登记中心查询。
4. 警惕“阴阳合同”：虽然低报网签价可以节省契税，但一旦未来出售或遇到产权纠纷，可能会产生法律风险和补税风险。

购买二手房的税费是一个系统工程,建议在交易前咨询专业的房产中介或税务人士，根据具体房源和自身情况，计算出最准确的费用。