核心税费构成（卖方 & 买方）
二手房交易中,主要的税负由买方和卖方共同承担，通常情况下，卖方会期望税费由买方承担，但这需要双方在合同中明确约定。
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（一）买方主要承担的税费
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契税 (最大头，必须缴纳)
- 定义：在土地、房屋权属转移时向产权承受方征收的一种财产税。
- 计算方法（以北京、上海、广州、深圳为例，其他城市政策类似但细节可能有差异）：
- 首套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
- 房屋面积 > 90㎡：总房款的 5%
- 二套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
- 房屋面积 > 90㎡：总房款的 2%
- 三套及以上：总房款的 3%
- 首套房：
- 注意：契税的征收标准与房屋的“满不满唯一”以及“满不满五年”无关，只与买方的购房资格（首套/二套）和房屋面积有关。
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印花税 (目前暂免)
根据国家规定,自2009年起，个人销售或购买住房暂免征收印花税，所以目前这笔费用基本为0。
（二）卖方主要承担的税费
卖方的税费与一个关键概念紧密相关：“满五唯一”。
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- 满五：房产证或契税票填发日期已满5年。
- 唯一：业主在该省份内，以家庭为单位，只有这一套住房。
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增值税及附加
- 定义：对销售不动产增值额征收的流转税。
- 关键政策：“满二”免征，只要房产证满2年，卖方就无需缴纳增值税。
- 计算方法（仅针对“不满二”的房源）：
- 税率约为 3%（增值税5% + 城建税、教育费附加等0.3%）。
- 计税基数有两种方式：差额征收 或 全额征收。
- 差额征收：（本次交易价格 - 原购买价格）× 5.3%，这种方式对卖方有利，但需要提供原购房发票等原始凭证，实际操作中很多卖家无法提供。
- 全额征收：本次交易价格 × 5.3%，这是最常见的情况，尤其是对于无法提供原购房凭证的房源。
- 只要房子“满二”，这笔税就不用交，这是交易中非常重要的一个节点。
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个人所得税
- 定义：对个人出售房产所得征收的所得税。
- 关键政策：“满五唯一”免征，这是二手房交易中最大的优惠政策。
- 计算方法（针对“非满五唯一”的房源）：
- 核定征收：总房款的 1% 或 总房款的 2%（具体比例由地方税务局规定，大部分城市是1%或2%，取其一），这种方式简单，只要成交价乘以一个固定比例即可。
- 差额征收：（本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%，这种方式对卖方更划算，但需要提供原购房发票、装修发票等复杂凭证，操作难度大。
- 满五唯一：0元。
- 满五不唯一：缴纳 1%或2% 的个税。
- 不满五：无论是否唯一，都需缴纳 1%或2% 的个税。
综合案例分析
我们通过几个最常见的场景来计算总税费,假设房屋成交价为200万元。
最优情况（“满五唯一”）
- 条件：房产证满5年，且业主家庭在该省只有这一套房。
- 买方契税：假设买方为首套房，面积>90㎡，则契税 = 200万 × 1.5% = 3万元。
- 卖方税费：
- 增值税：因“满二”，免征。
- 个税：因“满五唯一”，免征。
- 总税费：3万元（主要由买方承担）。
常见情况（“满二不唯一”）
- 条件：房产证满2年但不满5年，或者业主名下不止一套房。
- 买方契税：同上，3万元。
- 卖方税费：
- 增值税：因“满二”，免征。
- 个税：因不满足“满五唯一”，需缴纳，按核定征收1%计算，则个税 = 200万 × 1% = 2万元。
- 总税费：3万（买方） + 2万（卖方） = 5万元。
高额税费情况（“不满二”）
- 条件：房产证未满2年。
- 买方契税：同上，3万元。
- 卖方税费：
- 增值税：因“不满二”，需全额征收，增值税 = 200万 × 5.3% = 6万元。
- 个税：因不满足“满五唯一”，需缴纳，按核定征收1%计算，则个税 = 200万 × 1% = 2万元。
- 总税费：3万（买方） + 10.6万（增值税） + 2万（个税） = 6万元。
其他可能产生的费用
除了上述核心税费,还可能有一些杂费：
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- 中介费：通常为房屋成交价的 1% - 3%，由买卖双方协商承担，一般是各付一半或一方承担，这笔费用不是税，但也是一笔不小的开销。
- 评估费：如果需要办理贷款，银行可能会要求对房产进行评估，费用一般为几百到几千元不等，由贷款方（通常是买方）承担。
- 贷款服务费/担保费：通过中介办理贷款时可能产生，几千元不等。
- 不动产登记费：办理新房产证时缴纳，买方承担，住宅类一般为 80元/套。
- 测绘费：如果需要重新测绘，费用较低，几百元。
总结与建议
| 房屋情况 | 买方主要税费 (契税) | 卖方主要税费 (增值税 + 个税) | 总税费估算 (以200万为例) |
|---|---|---|---|
| 满五唯一 | 1% 或 1.5% | 0元 | 3万元 |
| 满二不唯一 | 1% 或 1.5% | 0元 + (1%或2%)个税 | 5万元左右 |
| 不满二 | 1% 或 1.5% | (5.3%增值税) + (1%或2%)个税 | 15万元以上 |
重要建议：
- 核实“满五唯一”：在购房前，一定要请业主或中介提供房产证、户口本等材料，核实是否满足“满五唯一”的条件，这是节省税费的关键。
- 税费承担方式：在购房合同中，必须明确约定各项税费的承担方，虽然市场惯例是“买方承担所有税费”，但法律上并没有强制规定，一切以合同为准。
- 咨询当地政策：以上政策是全国性的通用框架，但各城市（特别是北上广深）可能会有细微差别，最准确的做法是咨询当地的房产中介或税务部门。
- 考虑差价：对于“不满二”的高税费房源，业主可能会将税费成本加到房价里，导致实际成交价变高，买家需要综合计算，看是否划算。
二手房交易税费没有一个固定答案,它完全取决于您的房屋具体情况（满二/满五/唯一）和买方的购房资格（首套/二套），在做决定前，务必将这些因素计算清楚。
